谷湘儀 近年來我國人口結構急遽變化，即將邁入超高齡社會，同時因詐騙案猖獗，中高齡者擁有資產而成為詐騙集團鎖定之主要族群。詐騙集團利用高齡者不易掌握最新資訊、判斷能力衰退及身旁缺乏子女時刻關注等弱點，透過各種手段進行詐騙，高齡者受欺詐而配合將不動產辦理抵押貸出資金交付，甚至配合將不動產過戶予他人，造成損失之案例時有耳聞；於詐騙案之外，高齡者也可能因近親友人之索求或勸誘，賴以老本之資產被掏空，不利於老年安養。此時如能協助高齡者將主要安養資源之不動產交付信託，同時仍由高齡者繼續居住使用或以出租他人之資金作為安養使用，將有助於保全資產完整性，避免他人覬覦老本。 銀行辦理不動產信託之類型侷限 為因應高齡及少子化趨勢，我國政府積極推動信託2.0及全方位信託，信託業者推廣安養信託不遺餘力，並擴大跨業合作，結合醫療、照護等不同資源，以提供高齡者友善服務。但實務上多數信託業者所開辦之安養信託，均以金錢信託為主，如以不動產做為信託財產，考量不動產之屋況、使用狀況、產權等狀態差異極大，涉及法律問題不一且複雜，實務上信託業者所辦理之不動產信託，其類型主要為配合銀行融資業務對建築開發業者之「不動產開發信託」；以不動產管理為型態，甚至以安養為目的之不動產信託，仍未成為主流且未建立一致之模式。信託業者安養信託之方式如要納入不動產，則傾向將委託人屋況完整之不動產委由包租代管業者進行管理，再將所獲取之租金收入作為安養信託之資金，惟此種管理方式較為侷限，未必符合委託人之實際需求或房屋使用現況。 法務部對於消極信託之認定方式限制委託人之管理權限，與保全為目的之不動產信託產生齟齬 委託人可否保有對房屋的使用及出租權利，僅將不動產信託登記給信託業者所有？已出租之不動產如何辦理信託？信託後委託人可否自行委託包租代管業者處理？法務部作為信託法之主管機關，就消極信託的解釋，向來認定受託人對信託財產應有管理處分權限，避免委託人是利用信託機制作為脫產或逃避強制執行之工具，法律字第11303508920號函即重申：「如受託人未被賦予裁量權，僅須依信託條款之訂定，或依他人之指示管理或處分信託財產，因其對信託財產仍具有管理權，是為事務信託，固屬本法之信託；如受託人並無管理或處分權限而僅為信託財產之形式上所有權人者，即屬於消極信託，尚非信託法上所稱之信託」，於此法律適用前提下，於不動產辦理信託後，信託業者將要求信託財產之管理或處分締約主體均須以受託人名義為之，包括與租客簽訂租賃契約、委請專業人員進行修繕或維護、參與都市更新或委託包租代管等。雖然信託契約亦可約定由委託人指示信託業者辦理該等管理事務，但對於委託人信託目的在於保全資產而言，對於信託財產之管理方式並無全部託付受託人之需求，因前述法務部對消極信託之解釋，二者將產生齟齬，大幅限縮了信託機制之運用空間。 委託人相較信託業者更熟悉不動產管理事務且利害攸關 對於不動產原本由委託人自住或出借、出租給親人使用者，委託人相較於信託業者往往更熟悉不動產之出租、修繕及管理，且與自身利益攸關。不動產管理事務項目繁多且複雜，舉凡出租、委託包租代管、漏水修繕、環境清潔、行使共有人優先購買權、參與都市更新、鄰損爭議等，時常需及時處理妥為決定，倘均須一一與信託業者商討管理事務之進行方式，或僅能由信託業者出面與第三人締結契約關係，除對委託人不便利、不合宜外，對信託業者而言，因信託事務繁雜且有風險，亦影響信託業者辦理之意願，或使信託管理費用高昂。 不動產信託後辦理出租，無法享有自然人之租稅優惠 此外，不動產信託給信託業者後辦理出租事務，由於所有權人不再是自然人屋主，而係由信託業者作為所有權人，故原先屬於自然人適用之稅負優惠將不再適用。舉例言之，自然人委託包租代管業辦理出租事宜，於符合一定條件下，可享有減徵房屋稅、地價稅並享有綜合所得稅免稅額度，惟將不動產信託後改由信託業者委託包租代管業，即無上述租稅優惠之適用；而信託業者對於信託財產之出租收益，作為營業人須依法開立發票報繳營業稅，受益人申報綜合所得稅時，將無法選擇適用自然人租金收入直接扣除43%必要費用之規定。 結語：發展中之安養信託 我國安養信託之發展，仍存在諸多實務難題有待克服，需要各界更多的努力與關心，不動產信託則須依個案約定不同之管理方式並加以討論及規劃，以尋求周全雙方之方案，同時政策上亦需要更多之鼓勵並降低稅制上不利因素，方能實現安養信託設計之初衷。