醫療保健大樓可否作為REITs之投資標的？ 我國民間資金豐沛，近年政府政策推動打造台灣為亞洲資產管理中心，國家發展委員會推出「兆元投資國家發展方案」，鼓勵REITs資金投入公共建設。觀察國際上REITs發展趨勢，投資醫療及健康照護型態不動產的Healthcare REITs發展迅速，根據美國不動產投資信託協會（Nareit）之資料，截至2026年第一季，共計有17家公開上市之Healthcare REITs ，其中亦有專注以投資醫院相關不動產之Healthcare REITs，如Medical Properties Trust投資美國與歐洲高達384個醫護機構之不動產，包括168間為綜合醫院。 目前行政院送立法院審議中之《證券投資信託及顧問法》修法草案，增加基金架構REITs，即在冀望修法後可增加REITs架構選擇彈性及產業合作與投入意願，活絡市場。值得注意的是，修法草案第49-3條的修法理由載明：「不動產投資信託基金係以投資可產生穩定收入之不動產為主要目的，諸如商業辦公大樓…醫療保健大樓、公共建設、長照服務園區…等均為其投資標的」，醫療保健大樓亦列名其中，此呼應我國邁入超高齡社會下醫療需求增加，醫療保健大樓自屬受關注且可產生穩定租金收益之標的。 我國地區醫院所面臨之財務問題 醫療科技日新月異，AI時代來臨更面臨產業轉型及設備更新需求。我國醫療機構收益受限於健保給付，都會大型醫院尚具有規模經濟及自費項目之優勢，地區醫院尤其是無稅務優惠的社團法人或私人醫院，則易面臨經營及傳承上的困難及資金需求。立法院114年8月曾針對「醫療法第49條及第50條條文修正草案」召開公聽會，多數與會者指出社團法人醫院已面臨財務問題，希望刪除現行醫療法第49條有關法人不得為醫療社團法人社員之規定，用以引入資金協助地區醫療的發展。 社團法人醫院如欲解決資金困境，可否採行與REITs合作，以不動產售後租回模式挹注資金？值得探究。按敏盛醫院曾於2007年創下臺灣醫界「售後租回」先例，該時醫院面臨財務問題及融資缺口，執行長楊弘仁主導將桃園經國院區大樓以30億元賣給ING安泰人壽，並簽訂20年長期租約租回，以挹注資金並逐步擴大發展。雖當時該交易曾引起醫界譁然，然其售後租回的形態實與REITs常見的安排方式類似，進而實現資產活化。 醫療法對醫療法人財產需自有設有限制 雖然我國現行之不動產證券化條例或投信投顧法修法草案，均容許將經營醫院用之不動產納入作為REITs之投資標的。但醫院經營涉及目的事業主管機關之法規，我國如欲引導REITs資金投入地區醫院，就經營主體為醫療法人者，將先面臨法規上之障礙。依據我國醫療法第32條規定，醫療法人應有足以達成其設立目的所必要之財產；再依「醫療法人必要財產最低標準」第2條及第3條規定：「醫療財團法人設立醫院或診所及其後續擴充者，其土地、建物應以公允價值覈實計列，且應為自有。但承租公有或公營事業之土地、建物者，不在此限。醫療社團法人設立醫院或診所及其後續擴充者，其自有之土地或建物各達百分之二十五以上，或土地達百分之五十以上，並以公允價值覈實計列，但承租公有或公營事業之土地、建物者，不在此限。」故除承租公有或公營事業之土地、建物情形外，醫療財團法人及醫療社團法人均有不動產需自有之限制。故現行醫療法框架下僅私人醫院的不動產始較可能成為REITs標的。此外，依醫療法第36條規定，醫療法人財產之使用，非經中央主管機關核准，不得對其不動產為處分或設定負擔等等。 展望 我國之地區醫院面臨資金困境，院舍老舊、醫護人員流失等問題，有待政府思考解決方案。如能善用REITs制度與資金，可補醫院融資困難之燃眉之急，亦可為改善醫療環境或醫療機構轉型注入資金活水。 按日本致力解決老年社會問題，日本醫療法要求醫療法人嚴守非營利性，營利法人不得為醫療社團法人之社員，亦與我國規定類似。然而日本醫療法雖也要求醫療法人設立時須具備必要之設施或資金，但根據「医療法人の手引」說明：「醫療法人之土地、建物原則上以法人所有為佳；但若為租賃關係，且契約期間長期且具有確實性，亦可接受。對有確實的長租契約則可加以接受」，相較下我國上開要求醫療法人自有財產之規定遠較日本嚴格，將大幅限縮醫療法人採行售後租回之模式，限縮REITs可投資之空間。惟REITs本質係在分散投資不動產並收取租金，均屬長租性質，並無介入個別醫院經營問題，反而可協助醫院老舊不動產翻新，使醫院更專注本業經營。考量醫療法第36條既已賦予主管機關個案核准作為把關，建議「醫療法人必要財產最低標準」可適度放寬，使醫療法人向REITs承租之情形可比照承租公有土地建物情形，而無須限制。 日本推動醫療REITs，除透過政府主導發布投資指引外，實務上已有「ヘルスケア＆メディカル投資法人」（HCM）於2017年投資新潟醫院之案例，可供我國借鑑。展望未來，我國REITs有機會因政策引導帶來更多創新及跨產業合作的空間，期待透過跨領域的討論及法規檢討，逐步建立適合我國特性之Healthcare REITs，為高齡化社會下醫療與健康照護服務之永續發展提供新氣象，創造政府及民間雙贏的多重功效。 協合國際法律事務所谷湘儀律師